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1.东莞去年5次出手调控楼市 市场降温趋向理性

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盘点十个深圳2015的地产大，看看过去的一年深圳的楼市究竟疯狂在哪里。

1、330新政出台

3月30日，中央放出房地产政策大招，即政策一：对拥有一套住房且购房未结清的居民家庭购二套房，最低首付比例调整为不低于40%；政策二：使用住房公积金的，最低首付20%;拥有一套住房并已还清的家庭，再次申请住房公积金，最低首付比例30%。政策三：个人将购买的2年以上（含两年）的普通商品房对外销售的，免征营业税。330政策出台后，深圳的房价和成交量迅猛上升。

点评：330政策一出，深圳楼市疯了。深圳楼市的疯狂有政策的推波助澜。买房门槛和成本的降低刺激了购房者入市，但同时把房价也激起来了。

2、二手房反价

自“3?30”房产新政后，广东省深圳乃至全国的房价一路飙升，二手房市场被激活，反价违约纠纷不断，深圳市史无前例出现了大规模的“毁约潮”，社会诚信承受着严峻考验。深圳二手房业主反价更是成常态，业主捂盘惜售现象时有发生。有业主签了合同收了定金，却开始反价，或直接终止交易。买卖双方的博弈甚至上升到法庭相见。6月19日，深圳的一名二手房业主因反价毁约成被告，新政后深圳首例强制交易案开庭。

点评：诚信还是要讲的，毕竟房子可以再卖过，信誉可是回不来了，还可能因毁约被告上法庭，得不偿失。

3、日光盘

推出即售罄的事在深圳楼市里屡见不鲜，日光盘成为楼市热销的代名词。而开盘现场人数众多，开盘现场胜似演唱会的鸿荣源?壹城中心的开盘更是引人瞩目。11月17日，6000余人在深圳湾体育馆抢1637套房源，推出房源全部售罄，创造了日光盘。

点评：开盘现场规模已达到演唱会的规模。无数日光盘诞生，楼市的疯狂在喧嚣，人们在开盘现场上演了一场又一场抢房大战。

4、顶级豪宅数量深圳居全国第四

一项调查数据显示，在中国，顶级豪宅（单套总价超过5000万元）仅分布于九个城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、海口、三亚，深圳位列第四。据悉，深圳顶豪市场继2015年集中爆发后，2016年将成为深圳的超豪元年。其中，千万级别豪宅供应量将达到万套以上，3000万元／套的豪宅供应约2000套，4000万元－5000万元／套豪宅约650套。

点评：深圳的豪宅没有最豪，只有更豪。连刚需房都向着豪宅的价格靠拢，曾经的豪宅价格在现阶段已然成为刚需价。

5、地产中介大战

地产中介之间的竞争在火热的深圳楼市下显得更为激烈。线上线下的O2O比拼不停：某地产接入互联网，上线了租房移动APP“丁丁租房”，打出“租客免佣金”的口号。另一地产全新推出“好房子”O2O平台。某地产进入深圳后，与另一地产交锋不断，双方在O2O平台、门店数量、人才招募等方面不断施行新策略。

点评：没有永远的敌人，也没有永远的朋友。想要捕获购房者的心，得先从服务上下工夫。对于他们而言，实惠、服务周到才是消费的根本。

6、深圳客涌入临深片区

交通便利，房价较深圳低，深莞惠一体化成为众多深圳客到东莞惠州买房的理由。数据显示，深圳客在东莞“临深片区”购买占比从年初的不到20%，大涨至72%,大朗、寮步区域的深圳客比例仍在六成左右，且沙田的碧海云天深圳客成交比例高达75%。2015年11月东莞“大临深片区”（凤岗、塘厦、清溪等约12个区域）整体均价约11005元/平方米，同比上涨约16%;而“非大临深片区”均价约8914元/平方米，同比上涨仅1%。

点评：有钱的深圳人就是任性，深圳买不起就去东莞和其他临深片区买买买。东莞的房价也因这些购房者的到来上涨了，东莞人民是该开心呢还是郁闷呢？

7、深圳房价全国领涨

深圳已经在房价“涨涨涨”的路上越走越远了，深圳的房价涨幅已经领涨全国12个月之久。这一“事迹”还被入选为“2015中国房产十大”。同时，上海易居房地产研究院指出，由于当前经济下行压力依然较大，2016年宏观经济政策和房地产政策仍将保持宽松态势，因此深圳房价暂不会大跌。据规土委数据显示，1月份一手住宅成交价格26691元/平方米。11月一手住宅成交均价为44761元/平方米，创下历史新高。

点评：世界上最遥远的距离莫过于工资水平赶不上房价的上涨速度，只能望房兴叹。

8、土地拍卖市场火热

土地稀缺的深圳，今年仅有四幅居住用地拍卖。2月6日，首个由主导的旧住宅小区改造项目——鹿丹村进行土地拍卖。全场历经70轮激烈竞拍，中海地产以8.88亿，可售面积楼面价达22055元/平方米的楼面价拿下深圳今年首宗居住用地。12月22日，信达坤润置业30.3亿竞得坪山新区一宗居住用地，折合楼面价2.5万元/平方米。12月25日，宝安尖岗山两宗住宅用地，均由福建中维房地产开发公司竞得，成交总价为57亿元。其中一宗地的折合楼面价79907元/平方米，成为2015全国楼面价地王。

点评：全年仅推出的四块宗地炙手可热，房企们纷纷不惜重金砸钱买地，连外来的开发商都开始将目光投向深圳了。拍卖的每块居住用地的价格都比前一块的高，第四宗地更刷出新地王。

9、万宝之战

在今年，资本市场最轰动的莫过于宝能大举增持万科股权。从2015年7月至12月，“宝能系”曾先后四次举牌万科，并借此超越华润，稳坐万科的第一大股东之位。宝能系强势举牌成为万科第一大股东，万科公开表示不欢迎“野蛮人”。宝能系的入股激起了王石和万科管理层发力反击。万科与安邦城下结盟，“宝万之争”出现逆转。

点评：万宝之战跌宕起伏，迷雾重重，多方势力暗里角逐，但不到最后一刻，结果尚不得知。

10、佳兆业复活

去年11月底，佳兆业集团在深销售的5个楼盘—佳兆业前海广场、佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业日广场、龙岗大道1号，除了前海广场外，其他4个楼盘都被锁盘。经统计，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，这4个楼盘共计有超过2000套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅1930套，商铺267套。发生一年后，11月6日，佳兆业前海广场项目，部分房源于率先解除司法查封。12月21日，深圳佳兆业城市广场所有未售房源均解决了司法查封，其中大部分房源已变为“期房待售”状态，仅有200多套房源处于“管理局锁定”状态。

点评：从锁盘到复活，佳兆业的业主们虽然惊心动魄，但总归虚惊一场。虽房价涨了一轮，但幸好佳兆业以原价销售，这也算是一年等待的补偿吧。

（以上回答发布于2016-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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东莞去年5次出手调控楼市 市场降温趋向理性

一、福隆村试水“统包统租”

按照“把二手房东组织起来，引入物业管理模式”的统包统租思路，石排福隆村第二工业区1－2路的17栋出租屋被定为石排统包统租的首个试点小区，3月底前动工。该试点小区共有17栋出租屋，出租房585间，占地总面积5688平方米，总建筑面积17024平方米，现有租住人员938人，预定于5月1日举行入伙仪式。

试点过程中，出租屋统包统租所需费用将由镇、村、业主三方平摊，而收益则归业主及二手房东。试点小区的居住条件和日常管理提升后，出租屋的价格基本保持原来13~14元/平方米的租价不变，比市面上同等条件的出租屋则便宜10%左右。石排还会通过行政手段，对房屋租赁市场进行宏观调控，确保统租的出租屋性价比最高。

出租屋被统租后，第一年，业主每个月只需按合同收取租金，日常的管理费用由小区管理办公室支付，第二年起，小区日常管理费用，按市场运作的形式，由每栋出租屋分摊物业管理费。

统包统租后的福隆村廉租房将建成小区形式，所有租住人员凭卡出入。同时在小区的主要出入口、治安死角以及每一栋出租屋统一安装监控系统，保障小区安全。

为降低房屋出租风险，福隆村还将联系有实力、有资质的保险公司，尝试为小区内的租住人员购买人身意外保险，每人每年10元，租住人员在出租屋内发生意外伤害身故可获3至5万元的身故保障金以及3000元丧葬津贴。

如果这一试点获得成功，石排将加速推进出租屋统包统租工作，在横山、中坑等另外7个村统包统租一定数量的出租屋，将其改建成7个廉租房租住中心。

二、廉租公寓

石排镇新莞人廉租公寓是由镇财政全额投资兴建的一项服务于广大新莞人的公寓社区。该项目位于石排镇石崇现代工业制造中心的核心区域，规划用地8.99万平方米，总建筑面积24万平方米，可居住人口1.85万人。整个工程将按两期开发，首期建设公寓1006套，可满足3000人入住。

石崇廉租公寓2月份已有两栋楼竣工，一期剩下的楼栋和配套设施将在5月1日前完成，并实现大规模入住。整个廉租公寓小区的出租、管理都将由市场化的物业管理公司来操作。

根据石崇工业园的设想，廉租公寓竣工后，出租价格将大致控制在10元/平方米。

详见：://.news111.cn/shizheng/content/2008-03/18/content_59361.htm

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2020年以来，有着深圳“后花园”之称的广东东莞楼市格局发生了巨大的变化。受到大湾区建设推进、品牌开发商积极进驻拿地、二手房交易流程优化及个税征收方式调整等各项利好因素的促进下，2020年的东莞购房需求旺盛，房价出现上涨趋势。

东莞在2020年6月的房价“涨幅首次超过深圳”。此后三个月（2020年7月至9月），东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

深圳贝壳研究院预计，2021年东莞房地产市场有望延续2020年的上升趋势，但是房价在2020年涨幅加快之后，短期的上升空间受压，同时2020年出台较为严厉的调控政策，市场降温趋向理性，房价预期相对稳定。

东莞6月房价因涨幅超过深圳备受关注

从全年来看，据深圳贝壳研究院监测数据，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比涨幅有所扩大。

深圳贝壳研究院监测数据显示，2020年年初受到“疫情”影响，东莞新房市场十分低迷，一季度新房住宅成交不足6000套；随着疫情防控成效显著，二季度成交大幅回升，其中6月为7021套，为上半年的阶段性高点。

深圳贝壳研究院的报告显示，上半年东莞二手房较为活跃，出现外地人购买的现象，房价出现较为明显上涨。根据深圳贝壳研究院数据显示，3月-7月成交均价出现连续上涨，4月份突破2万元/平方米，7月份量价达到新高。

值得一提的是，因东莞在2020年6月的房价“涨幅首次超过深圳”而备受关注。

东莞中原战略研究中心发布的报告指出，近年来，东莞新房供求持续紧张，2020年上半年由于许多项目受疫情影响停工延工，供应处于空档期，导致整体供应尤为紧张，创历史新低。而需求方面，受疫情影响各大小区封闭式管理令二手房市场需求分流入一手房市场，加上央行放水带来通胀预期，投资者进入楼市，整个住宅供求矛盾变尖锐，推动房价快速上涨，同时东莞本地自住和投资需求被全面激活，进场追涨；下半年地市持续火热，楼市供需两旺，但市场整体依然供不应求，供求比维持0.8，供求矛盾明显。

根据深圳贝壳研究院监测，2020年东莞二手房总体处于上升期，全年成交突破4万套，成交均价达2万元/平方米以上，市场亦表现较为活跃。一是宏观环境相对利好，上半年二手房不限购，需求释放加快；二是近年东莞二手房交易流程优化、个税征收方式调整，向成熟市场（如深圳）的趋势发展，存在一些外地的购房需求进入东莞二手房市场的现象。但是，由于价格涨幅较快，7月25日及时出台调控，二手房限购，市场快速降温，下半年走势较为稳健。

2020年东莞3个月5次出手调控楼市

2020年7月至9月，东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

7月2日，东莞市发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。其中明确，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，且同幢新房每套均价差不宜超过20%。

7月25日，东莞市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，调整商品住房限购政策，明确非本市户籍居民家庭在东莞市购买第一套商品住房的须提供2年内连续1年以上社保证明；购买第二套商品住房的须提供3年内连续2年以上社保证明，暂停向其销售第三套商品住房。此外，自该同志施行之日起在东莞行政区域内购买的商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

9月3日，东莞市发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，明确2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房，无限转让年限要求；2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让（含赠与）；2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让（含赠与）。

9月11日，东莞市发布《关于防范兜售新建商品住房房源指标行为的提示》，明确任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。

9月23日，东莞市发布《关于调整部分住房公积金和提取规定的通知》，调整最高额度。其中首套房最高额度由120万元调整为90万元；二套房最高额度由80万元调整为50万元。同时，增加购买外市二手房申请提取的条件。购买外市二手房应办出不动产权证满6个月方可申请提取。此外停止受理物业管理费提取。

3个月5次出手调控楼市后，据东莞中原战略研究中心检测数据，10月份东莞住宅成交约75万平方米，环比下跌4%。不过，该月东莞住宅的成交量仍同比上涨77%，且创下近5年的同期新高。

2021年房价走势稳健

从一级市场来看，东莞中原战略研究中心数据显示，2020年东莞公开出让土地占地758万平方米，合计建面2308万平方米，同比2019年上升11%，推地加快。其计38宗商住地供应和成交，合计占地181万平方米，建面539万平方米，最终实际楼面地价为14119元/平方米（剔除配建），同比2019年上涨4%，溢价率方面达30%，略高于2019年。

库存方面，东莞中原战略研究中心报告显示，东莞2020年住宅库存及去化周期持续回落。截至2020年12月底，东莞住宅库存套数24054套，库存面积为298万平方米，同比大幅下滑27%，市场供不应求，住宅库存明显告急。若考虑部分项目延签及剔除老、旧项目库存等因素，目前住宅库存消化周期跌至历史新低。按照过去6个月消化速度计算，12月底住宅库存消化周期跌至低谷，缩短至3.6个月，同比缩短4.3个月，若考虑延签因素影响，实际上目前库存消化周期已跌至2016年以来低谷水平。

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2020年全市百强房企数量稳步上升，全年共有30个百强房企入市，较上年新增4个，包括华侨城、金融街、首创和龙湖。成交面积排名前20中，百强房企占据13席。随着2020年前海、世茂等房企在莞拿地，未来全市百强房企数量仍会持续攀升，“品牌格局”将越来越凸显。

2020年东莞土拍市场火热，各大房企纷纷布局东莞市场，加上广东珑远集团、安徽交投、和记黄埔、新世纪等非百强房企积极入市，市占上涨明显，做大市场蛋糕，导致百强房企市占率有所下滑，但仍占据半壁江山。

据深圳贝壳研究院预测，2021年东莞市场将保持活跃，房价走势稳健。

宏观方面，预期利好不减，一是2020年东莞提出南部九镇未来全面对接和融入深圳先行示范区；二是东莞落户政策宽松，人口有望持续净流入，2020年9月实施的大专学历可直接入户（有效期至2025年8月）；三是大湾区建设，东莞处于广深科技创新走廊的重要节点，同时受广州、深圳两个一线城市作用与驱动。

房地产方面，深圳贝壳研究院认为，2019-2020年品牌开发商积极进驻东莞，土地市场活跃、旧改与城市更新力度增强，既保障了有效供应、又提升了城市价值关注度；其次，东莞局部区域存在“一二手房价倒挂”打新现象出现，激活了部分购房需求。此外，东莞房地产发展趋向成熟，二手房市场占比氛围较高（40%左右），新房与二手房流通机制较为完善。

深圳贝壳研究院预计，2021年东莞房地产市场有望延续2020年的上升趋势，但是房价在2020年涨幅加快之后，短期的上升空间受压，同时2020年出台较为严厉的调控政策，市场降温趋向理性，房价预期相对稳定。

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